Indumentaria y gastronomía: los rubros que más locales ocuparon al cierre del segundo semestre de 2019.
En el marco del convenio celebrado entre Colliers Internacional Argentina y la Cámara Argentina de Comercio y Servicios (CAC), se presenta este informe bianual de análisis de los corredores comerciales de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Para este análisis, se decidió contabilizar aquellos corredores que han ido constituyéndose y afianzándose dentro del segmento del Retail y se reestructuraron, en cuanto a su extensión, los principales y tradicionales corredores de la ciudad, con la meta de evaluar con mayor objetividad su incidencia y consolidación como referentes del comercio.
A partir de dicha reestructuración, el inventario sufrió un aumento tanto en cantidad de corredores como en el número total de locales. Los corredores anexados al análisis son: Córdoba, Santa Fe (Plaza Italia), Corrientes, Pueyrredón, Rivadavia (Liniers) y Avellaneda. Sumados éstos a los corredores existentes y sus correspondientes ampliaciones, se aportó al inventario un total de 2.125 locales nuevos, totalizando 3.581 establecimientos comerciales.
Oferta
Durante el segundo semestre del año 2019 se ofertaron en alquiler un total de 16.416 m2 entre los principales corredores comerciales de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La tasa de vacancia obtenida para la etapa analizada fue de 1,65%, con una disminución de 0,75 puntos con respecto a la registrada durante el primer semestre de 2019 (2,40%), continuando con la tendencia bajista que se presentó durante la primera mitad del año respecto del número de espacios ofertados.
Para el segundo semestre, los corredores con mayor tasa de vacancia fueron Córdoba con 5,54% y Santa Fe (Callao) con 4,73%, que representaron, respectivamente, el 25,42% y 22,03% del total de locales disponibles. Florida continuó con la tendencia a la liberación de espacios que ha manifestado desde 2018 y representa el 15,25% de los locales vacantes, al igual que Cabildo.
A pesar de que Córdoba mostró la mayor tasa de vacancia, se observó que el corredor Florida posee la mayor cantidad de metros disponibles en cuanto a superficies netas. De los otros corredores del mercado, Liniers concentró el 8% de la oferta mientras que Corrientes y Pueyrredón mediaron el 5%, aproximadamente. Los corredores restantes, Alicia M. de Justo y Avellaneda, presentaron el 1,69% cada uno.
Rivadavia (Caballito, anteriormente Rivadavia y Acoyte) continúa sin locales disponibles, particularidad que se mantiene constante desde el segundo semestre del año 2017; del mismo modo se comportaron los corredores Rivadavia (Flores), Santa Fe (Plaza Italia) y Santa Fe (Pueyrredón).
Demanda
Los rubros de Indumentaria y Accesorios (44,77%) y Gastronomía (12,25%) continúan con la tendencia a ocupar la mayor porción del mercado, sumando aproximadamente el 57% del inventario actual.
La tasa de rotación arrojó un índice de 3,27% para el período analizado, continuando con la propensión a la disminución observada durante los primeros 6 meses del año.
El corredor Florida, en sintonía con lo acaecido durante el semestre anterior, ostentó la mayor tasa de rotación con un 6,11%, seguido por Santa Fe (Callao) (5,45%) Córdoba (4,43%) y Cabildo (4,34%). Caso contrario se muestra en Avellaneda y Santa Fe (Plaza Italia), corredores consolidados con tasas de rotación menores al 2%.
Analizando la ocupación, la distribución de rubros muestra una tendencia al crecimiento en Servicios Financieros (que incluye sedes bancarias y servicios tales como casas de cambio) y Varios (que comprende kioscos, tiendas de regalo, tiendas de celulares), que representan el 25% de los locales alquilados durante el semestre.
En Santa Fe (Callao), Cabildo, Corrientes, Florida y Pueyrredón predominó la ocupación del rubro de Indumentaria y Accesorios abarcando, aproximadamente, el 50% del corredor. Asimismo, si bien en Florida y Cabildo existen altas tasas de rotación, éstas se producen sobre el mismo rubro, motivo por el cual se mantiene el predomino del segmento mencionado. Caso a resaltar es Avellaneda, donde el 96% del inventario está ocupado por locales de Indumentaria y Accesorios, lo que convierte a este corredor en un referente en cuanto a esta clase de establecimientos comerciales.
Precios
Con la incorporación de los nuevos corredores –que difieren en sus características de los analizados en anteriores informes –, se observó una mayor heterogeneidad en cuanto a valores y promedio de metrajes ofertados.
Considerando esta situación, el Asking Rent* promedio del mercado de Retail analizado se situó en 22,67 USD/m2, en consonancia con la caída de los valores de renta presentada durante el primer semestre del año. En cambio, si se consideran únicamente los corredores analizados en informes previos, el Asking Rent promedia 30,58 USD/m2.
Los valores de Asking Rent por corredor exhibieron un amplio rango, desde los 5,66 USD/m2 hasta los 52,89 USD/m2, que corresponden al menor y mayor importe del mercado, pertenecientes a los corredores Corrientes y Florida, respectivamente. Esta brecha puede deberse a diferentes factores como la localización y la cercanía de arterias viales importantes (avenidas con alto tránsito), que estructuran zonas de mayor y menor demanda dentro de los corredores relevados. Asimismo, la oferta de grandes superficies en Florida genera una desviación a la baja en el valor promedio; este sesgo fue mitigado ponderando únicamente los valores de Asking Rent de locales de menos de 500 m2.
Los corredores evaluados se pueden segmentar según el promedio de valores. Allí se observa un comportamiento similar en Córdoba, Corrientes, Pueyrredón, Rivadavia (Liniers) promediando los 10,38 USD/m2, ejes que por sus características resultan menos demandados por los principales retailers. Esta situación se diferencia de la que sucede en los corredores de Santa Fe (Callao), Cabildo, Alicia M. de Justo, y Florida (35,81 USD/m2 en promedio) que son intensamente demandados y preferidos por las grandes marcas.
